Советы покупателю квартиры в Москве

Советы покупателю квартиры в Москве

1. Определитесь, будете ли вы прибегать к услугам риэлтора (посредника).
Если да, то четко определите его функциями. Признаки надежного агентства: деловое отношение к вам, хорошее оснащение офиса, отсутствие бардака. Узнайте, состоит ли выбранное вами агентство в каком-либо профессиональном объединении (МАР, РГР и др.), какие обязательства это накладывает. Бывает не лишним и звонок туда, однако многое узнать вам в официальных структурах не удастся.
Если же решите самостоятельно подыскать себе жилье, то, прозванивая предложения, узнайте, не агентство ли это, чтобы на первоначальном этапе избежать посредников.

2. Критически относитесь к очень заманчивым предложениям. Бесплатный сыр только в мышеловке. Скорее всего, здесь есть какая-то подоплека (отсрочка заселения, ветхость квартиры, проблемные соседи…)

3. Если вам предложили «по-знакомству» соблазнительный по цене вариант – отнеситесь скептически. Подумайте, с какой стати ваши друзья-знакомые решили щедро одарить вас несколькими тысячами долларов?

4. Вдобавок, цена сделки и цена предложения в среднем различаются на 5%.

5. Решите заранее, какой рынок вам подойдет: вторичный рынок или первичный. В обоих случаях есть свои плюсы и минусы (об этом в статье).

6. Составляя договор с риэлтором, знайте ,что везде должно звучать имя компании, а не риэлтора. Не поленитесь прописать все кризисные варианты – форс-мажорные обстоятельства, кто какие несет риски…

7. Если вдруг вам говорят, что кроме вас объявился еще какой-то покупатель, который дал на 500-1000$ и предложат в ответ поднять планку – будьте бдительны. Скорее всего, вас обманывают, чтобы вытащить из вас побольше денег.

8. Выйдя из метро, засеките время, сколько займет путь до дома. Сравните с тем, сколько было написано в листинге. Это может стать вашим маленьким козырем при торге.

9. Вглядитесь в лица соседей (вам с ними делить лестничную площадку!)

10. Двор, подъезд, лифт – составная часть вашей будущей собственности. В квартире отметьте те особенности, которые обычно упускаются в листингах (высота потолка, тип перекрытий). Если вы топните ногой, и стены не должны от этого вибрировать. Не поленитесь проверить также проводку, сантехнику, пол, батареи...

11. Узнайте, включена ли площадь балкона/лоджии в общую площадь.

12. Определите, какой нужен ремонт. Ориентируйтесь на такую цифру – чистовая отделка (аналог капремонта) обходится от 100$ за кв.м. Косметический ремонт стоит на порядок дешевле. Цена ремонта + стоимость квартиры = реальная стоимость вашего будущего жилья.

13. Готовясь к встрече с хозяевами, составьте список вопросов: предыстория квартиры, текущий статус, кто прописан, есть ли среди них несовершеннолетние, проходящие срочную службу в армии, отбывающие заключение, психически нездоровые люди и др. Теоретически это должен будет делать риэлтер, но подстраховаться стоит.

14. Уточните, кто оплачивает расходы по оформлению сделки, куда и в какие сроки будет осуществлена выписка, какая сумма пройдет в договоре, какой риск несет хозяин, если передумает продавать или не сможет освободить квартиру, какова судьба телефонного номера, как контролируется отсутствие долгов и пени по квартплате и коммунальным платежам.

15. Проблема суммы в договоре такова: хозяин обязан заплатить установленные налоги с разницы между рыночной ценой и 5000 МРОТ, если не приобретет в ближайшее время другую недвижимость. Поэтому он заинтересован в том, чтобы в договоре стояла стоимость БТИ. С другой стороны, приобретая недвижимость, вы можете вернуть подоходный налог со своих доходов на сумму сделки за несколько прошлых лет. Т.е. вам выгоднее писать реальную цену сделки. Это вопрос торга.

16. Нередко продавцом выступает доверенное лицо владельца квартиры. В таком случае получите на руки копию доверенности и лично проверьте - есть ли в природе нотариальная контора, удостоверившая этот документ. Крайне неплохо сверить печать (подпись) на доверенности с печатями (подписями) этой конторы, а также связаться с хозяином квартиры. Хотя последний может оказаться подставным лицом, так что будьте настороже.

17. Договорившись о сумме сделки, сделайте несколько звонков другим агентствам и предложите эту квартиру как бы на продажу, не забыв подробно описать все нюансы. Вы услышите ряд мнений о цене такой квартиры. Сверьте ее с вашим случаем. Если расхождение велико и не в вашу пользу – вернитесь к торгу и выложите на стол те аргументы, которые вы выслушали от агентств.

18. Решив купить квартиру, вы вносите определенный залог. Здесь есть ряд моментов. Залог (задаток) должен быть оформлен риэлтерским агентством и сопровожден договором, где отмечается, что деньги принимает агентство, а не физическое лицо. Часто агентство под видом залога оформляет аванс. А это разные вещи! Это ход не в вашу пользу. Залог (задаток) остается вашей собственностью, обремененной обязательствами (которые должны быть прописаны в договоре). Государство, в случае чего, может встать на вашу сторону. Аванс (авансовый платеж) – это уже часть выплат, и вашей собственностью перестает быть, едва вы его осуществили. Вернуть его обратно крайне трудно, т.к. аванс может быть легко интерпретирован как оплата усилий со стороны агентства и продавца. В любом случае, аванс связан с совершаемой сделкой. Пока нет сделки – нет и аванса.

19. В договоре четко должен быть прописан порядок расчетов. Процедура имеет два этапа – этап регистрации сделки в органе государственной регистрации, после которой стороны в установленном порядке должны выполнить условия сделки и этап регистрации перехода права собственности на квартиру. Лучше если часть денег передается после прохождения обоих этапов, включая реальное освобождение квартиры. В любом случае, раньше первого этапа (пусть и после удостоверения договора в нотариате) деньги отдавать не следует. Любая передача вами денег должна быть удостоверена, агентство должно обеспечить документальное сопровождение этого факта.

20. Должно быть документально подтверждено намерение прописанных в квартире лиц (не являющихся владельцами) выписаться из квартиры. Также должно быть согласие супруга хозяина (если он в браке) на сделку, если квартира была приобретена во время брака. Особый нюанс – дети. Родители или попечители должны предоставить документы о своем согласии выписки детей.

21. Обязательно указывайте долларовый эквивалент суммы сделки. Даже если вы используете стоимость БТИ. Сделка может быть признана ничтожной в течение 10 лет. Доллар рубль бережет!

22. Текущее законодательство позволяет заключать договоры в простой письменной форме. А при нотариальном удостоверении сделки вы платите пошлины, но нотариальная система подстраховывает вашу сделку. При договоре в простой письменной форме денег вы не платите, но лишаетесь опытного взгляда третьего лица (риэлтор – заинтересованная сторона), также ваши бумаги могут не принять в регистрирующем органе как несоответствующие установленным.

23. Проверьте, чтобы не было неоплаченных счетов за квартиру.

24. На всякий случай, узнайте адрес будущего места жительства хозяев квартиры или их родственников.

Удачной покупки!

Полезный совет?

эксперт, ответивший на вопрос

Nochka
Альтруист

Похожие статьи

Комментарии

Еще нет комментариев.

оставить свой комментарий

* - скрыт от пользователей, только для уведомлений