Налог при продаже недвижимости.

Здравствуйте!
Как уменьшить или уйти от налогов при совершении сделки обмена трёхкомнатной квартиры на дом с участком?
Правоустанавливающие документы на квартиру договор купли - продажи, срок владения квартирой 15 лет. Правоустанавливающие документы на дом - договор дарения, срок владения домом 4 месяца. Кадастровая стоимость квартиры 6000000 рублей. Кадастровая стоимость дома с участком 3230000 рублей.
Если от налога нельзя уйти, то какой порядок оплаты налога (время)?


Александр
Russian Federation, Московская область, Ступино
Налог при продаже недвижимости.

Здравствуйте, Александр.

Если обратиться к Гражданскому Кодексу Российской Федерации, то в статье 567 раскрывается понятие договора мены, а также то, что он оформляется договором купли-продажи. Согласно данной законодательной норме каждая сторона обмена становится продавцом своего товара и покупателем товара, принимаемого в обмен.

НК РФ

Согласно налоговому законодательству, которое действует в Российской Федерации, резиденты РФ обязаны уплатить налог на доходы физический лиц с прибыли, полученной при продаже недвижимости, по ставке 13%. Об этом гласит статья 208, главы 23 Налогового Кодекса Российской Федерации. Подача налоговой декларации осуществляется на следующий год за тем, в котором была осуществлена продажа недвижимости, а срок подачи декларации – 30 апреля. Оплатить НДФЛ с продажи недвижимого имущества необходимо не позднее 15 июля в год подачи декларации.

Сумма налога, подлежащего уплате в казну, исчисляется от прибыли, которая была получена от реализации недвижимости.

Например, если имущество было продано за 2 млн.руб., то сумма налога составит: 2 млн. руб.*0,13=260 тыс.руб.

Искусственно занижать стоимость недвижимого имущества при совершении сделки не стоит, потому что изменения в налоговом законодательстве говорят о том, что налог может быть исчислен от кадастровой стоимости объекта с коэффициентом 0,7. Такой расчет применяется в том случае, если рыночная стоимость недвижимости превышает сумму, указанную в договоре купли-продажи.

Кто освобождается от уплаты налога с продажи недвижимости.

В этой части Налоговый Кодекс РФ также претерпел некоторые изменения. В настоящее время от уплаты НДФЛ с продажи недвижимости освобождаются те граждане, у которых имущество находилось в собственности более 5 лет.

Минимальный срок владения имуществом, при котором наступает освобождение от уплаты налога, составляет всего 3 года, но только в том случае, когда:

  1. Объект имущества был получен собственником в наследство или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
  2. Право собственности было оформлено при передаче имущества по договору ренты с пожизненным содержанием иждивенца;
  3. Собственность на имущество была оформлена при проведении приватизации.

Как можно снизить размер налога, не нарушая закон.

Сначала стоит сказать, что налог не уплачивается в том случае, если продажная стоимость квартиры составляет менее 1 млн.руб. Если же собственник владеет имуществом менее того срока, который утвержден законом, то человек не сможет получить освобождение от уплаты налога, однако уменьшение его суммы вполне возможно. Здесь существует несколько вариантов:

  1. Применение стандартного налогового вычета. Его сумма составляет 1 млн.руб. для объектов жилого фонда и 250 тыс.руб. для нежилых помещений. Применение данного вычета подразумевает уменьшение суммы дохода, который полежит налогообложению на размер налогового вычета. Например, при стоимости квартиры 2 млн. руб, сумма налога составит (2 млн.руб. – 1 млн.руб.)*0,13=130 тыс.руб. При продаже недвижимости, принадлежащей нескольким собственникам, налоговый вычет также применяется, но в долях, пропорциональным долям в праве собственности;
  2. Документальное подтверждение расходов, понесенных на приобретение недвижимости. В таком случае прибыль от продажи недвижимости может быть уменьшена на сумму таких расходов. Если же в этом же году покупается другая квартира, то сумма налога также может быть уменьшена.

Учитывая все вышесказанное, можно понять, что владелец квартиры налог платить не будет, потому что квартира принадлежит ему на праве собственности 15 лет. Собственник дома получил его по договору дарения менее 3 лет назад, поэтому налог платить придется.

При этом налог с продажи должен составить:

(3230000 — 1000000) х 13%) = 289000 руб.
где:

3230000 руб. - стоимость проданного дома;
1000000 руб. - налоговый вычет при продаже недвижимости;
289000 руб. - НДФЛ с продажи дома.

Однако продавец также является покупателем квартиры стоимостью 6 млн.руб. Если ранее он не получал налоговый вычет по покупке недвижимости, то он составит максимум – 2 млн.руб., т.е. 13% от этой суммы - 260 тыс.руб.

Данные операции, совершенные в течение одного календарного года и указанные в одной декларации помогут снизить сумму налога, т.е. фактически он составит 29900. Для правильного заполнения декларации рекомендую вам зарегистрироваться на сайте налоговой службы.

С уважением, Мария.

Подробнее тут.

Полезный совет?

эксперт, ответивший на вопрос

mariaka
Мудрейший

Образование:

Специализация и профессиональные навыки:

Работаю:

Награды, сертификаты:

Похожие статьи

Комментарии

Еще нет комментариев.

оставить свой комментарий

* - скрыт от пользователей, только для уведомлений